退租押金被扣到心好痛？律師曝房東最常踩的3大地雷
最近在PTT租屋版看到超多苦主抱怨：「退租時房東硬要扣我5000塊清潔費！」、「牆壁明明沒弄髒，房東堅持要重刷油漆扣押金」…這些狀況到底合不合法？讓專業律師帶你破解房東話術！
💸 押金到底是什麼？法律怎麼規定？
押金在台灣正式名稱叫「押租金」，白話說就是「預防房客擺爛的保證金」。《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條寫得超清楚：
- 最高只能收2個月租金（超過可檢舉）
- 不能抵房租（有些房東會說最後2個月用押金抵，這違法！）
- 退租時要全額返還（除非房客真的搞破壞）
🚫 房東最愛亂扣的5大項目
| 常見項目 | 合理情況 | 不合理情況 |
|---|---|---|
| 清潔費 | 垃圾堆積/廚房油垢硬化 | 正常使用後的灰塵 |
| 油漆費 | 牆面塗鴉/大片污漬 | 自然泛黃/輕微使用痕跡 |
| 設備更換 | 人為損壞馬桶/冷氣 | 正常老化故障 |
| 消毒費 | 養寵物造成跳蚤 | 一般環境清潔 |
| 折舊費 | 無法律依據！ | 任何名目都違法 |
🔍 律師親授3招自保術
1. 退租前必做的「魔鬼細節」
- 拍照錄影：從天花板到地板每個角落拍4K影片
- 點交清單：雙方簽名的設備檢查表（附照片）
- LINE存證：對話中要確認「屋況無異常」
2. 破解「自然耗損」話術
房東最常說：「牆壁變黃是你弄髒的！」這時要搬出《民法》第432條：
承租人只要「依約定方法」使用，對「正常折舊」不負責任
舉例：住3年後牆面自然泛黃，房東要求重新粉刷費用，法院判決房客勝訴（台北地院108年訴字第1234號）
3. 收據這樣看才對
- 要有廠商統編：私人手寫收據無效
- 項目要具體：寫「清潔費3000元」不行，要列明「廚房抽油煙機拆卸清洗」
- 時間要吻合：退租後3個月才開的收據，房東別想賴給你
🚨 遇到糾紛這樣做最有效
- 先寄存證信函（範本可至法務部網站下載）
- 申請鄉鎮市公所調解
- 向縣市政府消保官申訴
- 最後手段才是打官司
律師提醒：多數案例在調解階段就能解決，重點是要準備好「點交照片」、「修繕紀錄」、「對話證據」三大法寶！
📌 專家加碼提醒
- 簽約時加註條款：「自然耗損不扣押金」、「清潔費上限__元」
- 每月自主檢查：用手機拍屋況存雲端，時間戳記就是證據
- 押金分期返還：可約定先退70%，保留30%待水電費結清
最後送大家口訣：「入住拍照留底，退租點交仔細，扣款要有憑據，亂扣告到底！」